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La règlementation évolue à partir du 1er janvier 2011

Le diagnostic assainissement est désormais obligatoire pour tous bien ne disposant pas du "tout à l’égout"


L’affichage de l’étiquette énergétique devient obligatoire sur les annonces de profesionnellles ou de de particuliers, lors de la vente ou location d’un bien immobilier

 


DIAGNOSTIC AMIANTE : art. L. 1334-13 du Code de la santé publique

Un rapport mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante, doit être annexé à toute promesse de vente de certains immeubles bâtis à usage collectif ou individuel.

Sont concernés tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu’ils appartiennent à des personnes privées ou publiques.

Le vendeur fait établir ce rapport amiante par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction. Cet opérateur doit avoir obtenu une attestation de compétence.

Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété cet immeuble doit faire l’objet d’un dossier technique «amiante» (DTA) concernant toutes les parties communes de la copropriété.

Le rapport amiante a une durée de validité illimitée, sauf pour certains matériaux où un contrôle est nécessaire tous les 3 ans.




MESURE DE SUPERFICIE (
Loi carrez) :

Dans l’avant-contrat de vente, une clause doit préciser la superficie de la partie privative du lot vendu située dans un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété. Sont exclus de cette obligation: les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les lots ou fractions de lots de moins de 8 m2.

La superficie de la partie privative à prendre en compte est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasure de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 m.

L’absence de mention de la superficie du lot dans l’avant contrat peut entraîner la nullité de l’acte.

Si le vendeur, ayant omis de préciser la superficie dans l’avant contrat, l’indique dans l’acte de vente définitif, la vente ne sera pas susceptible d’être annulée.

Si la superficie réelle du lot est supérieure à celle inscrite dans l’acte, le vendeur ne peut pas réclamer un supplément de prix.

Si la superficie réelle du lot est inférieure de 5% au plus à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur ne peut pas exiger une diminution du prix.

Si la superficie réelle du lot est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur a droit à une diminution du prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants.

L’acquéreur doit intenter l’action en diminution du prix auprès du TGI dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente.

Validité : illimitée, si aucune transformation


 

DIAGNOSTIC TERMITES : art. L. 133-6 et R. 133-7 du CCH

En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti (collectif ou individuel) situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral, le vendeur doit annexer à la promesse de vente, un état relatif à la présence de termites datant de moins de six mois.

Le diagnostiqueur identifie l’immeuble concerné, indique les parties visitées et celles n’ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. Il doit être daté et signé.

Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’état relatif à la présence de termites ne concerne que les parties privatives du lot.


LES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES (ERNT) : art. L. 125-5 I du code de l’environnement.

 

Depuis le 1er juin 2006, le vendeur d’immeuble a une double obligation :

Si le bien vendu (qu’il soit bâti ou non) est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques prescrit ou approuvé, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité, le vendeur doit annexer un état des risques naturels et technologiques à la promesse de vente.

Cette obligation s’applique aux ventes d’immeubles à construire mais ne s’applique pas aux contrats de construction d’une maison individuelle sans fourniture de terrain (c’est-à-dire lorsque le maître de l’ouvrage fournit lui-même le terrain sur lequel la construction sera édifiée).

L’état des risques naturels et technologiques est établi directement par le vendeur conformément à un modèle défini par arrêté ministériel à partir des documents et informations mis à sa disposition en mairie, en sous-préfecture ou à la DDE.

Il doit indiquer les risques, dont font état les documents mentionnés, auxquels l’immeuble est exposé, et s’accompagner des extraits cartographiques permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus.

Il doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente du bien.

Si un délai plus long s’écoule entre la promesse et la vente définitive, un nouvel état des risques devra être joint à l’acte de vente.

Lorsque postérieurement à la signature de la promesse, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones visées ou si l’arrêté préfectoral fait l’objet d’une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l’acte authentique par un état des risques naturels et technologiques (ou par la mise à jour de l’état existant).

Par ailleurs, le vendeur doit également informer l’acquéreur sur les sinistres survenus dans l’immeuble et ayant donné lieu à une indemnisation au titre de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles ou technologiques soit à son profit, soit au profit d’un précédent propriétaire de l’immeuble concerné, dans la mesure où le vendeur actuel en a été lui-même informé.

Cette obligation d’information concerne tous les immeubles situés dans une commune ayant fait l’objet au moins une fois d’un arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique qu’elle soit ou non dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT), un plan de prévention des risques naturels (PRRN) ou une zone sismique (soit la quasi-totalité de la France).

Cette information est mentionnée par écrit directement dans l’acte authentique de vente.

Pour connaître les risques dans ma commune : créer un lien vers la rubrique « ma commune face aux risques majeurs » du site prim.net :

www.prim.net/cgi_bin/citoyen/macommune/23_face_au_risque.html.

En cas de non respect par le vendeur de l’obligation d’annexer un état des risques et de l’obligation d’information sur les sinistres antérieurs, l’acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix.


DIAGNOSTIC ÉLECTRICITE : art. L. 134-7 du CCH

 

Depuis le 1er janvier 2009, s’ajoute à la liste des diagnostics à fournir en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, l’état de l’installation intérieure d’électricité dès lors que cette installation a été réalisée il y a plus de 15 ans.

Lorsque le local vendu est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’état de l’installation intérieure d’électricité ne porte que sur la partie privative du lot.

Validité : 3 ans


DIAGNOSTIC GAZ : art. L 134-6 du CCH

À compter du 1er novembre 2007, afin d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes, le vendeur de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans doit annexer à la promesse de vente un rapport de cette installation établi depuis moins de trois ans.

Un diagnostic n’est requis que lorsque l’objet de la vente est un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation.

Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble en copropriété, le diagnostic de l’installation de gaz ne concerne que les parties privatives du lot.

Le diagnostic décrit l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz, l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz...

Certains documents sont réputés équivalents à l’état de l’installation intérieure de gaz dès lors qu’ils ont été établi depuis moins de trois ans à la date à laquelle l’état doit être produit : le certificat de conformité et de sécurité effectué par un organisme agréé, le diagnostic réalisé avant le 1er novembre 2007 dans le cadre d’opérations organisées par des distributeurs de gaz (liste définie par arrêté à paraître).

Validité : 3 ans


 

DIAGNOSTIC PLOMB : art. L. 1334-6 du Code de la santé publique

 

En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble d’habitation (collectif ou individuel) construit avant le 1er janvier 1949, quelque soit sa situation géographique sur le territoire national, le vendeur a l’obligation d’annexer un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) à la promesse de vente.

 

Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par l’arrêté du 25 avril 2006 relatif au CREP, la validité du diagnostic sera illimitée. Il n’y a pas lieu, alors, d’effectuer un nouveau diagnostic Plomb lors de la revente; le premier rapport devra être joint à la promesse de vente.

 

En présence de plomb, le constat doit avoir eté établi depuis moins d’un an à la date de la promesse de vente.

 

Le rapport présente un repérage des revêtements du bien, ainsi que leur concentration en plomb, leur état de conservation et, le cas échéant, il dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradations du bâti (fissures, écaillage…)

 

La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d’application du CREP.

 

Il est annexée au rapport une notice d’information qui rappelle notamment les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.

 

Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l’habitation, le CREP ne portera que sur les parties qui sont affectées à l’habitation. Dans les locaux annexes de l’habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).

 

Lorsque la vente concerne un logement situé dans un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation (maison individuelle ou immeuble en copropriété par exemple), le CREP ne portera que sur les parties privatives de l’ immeuble affectées au logement.

 

Si le constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, le propriétaire doit informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné et procéder sans attendre aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de vente, cette obligation est transférée au nouveau propriétaire.

 

Le constat est immédiatement transmis au préfet par le diagnostiqueur s’il fait apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti, tels que définis par l’arrêté du 25 avril 2006 relatif au CREP (par exemple, plancher ou plafond menaçant de s’effondrer ou effondré, moisissures ou tâches d’humidité importantes).

Voir également les mesures destinées à lutter contre le saturnisme infantile et les autres cas dans lesquels l’établissement d’un CREP est obligatoire et dans les parties communes d’immeubles collectifs d’habitation.


DIAGNOSTIC PERFORMANCE ENERGETIQUE : art. L. 134-1 du CCH

 

Depuis le 1er novembre 2006, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti en France métropolitaine, un diagnostic de performance énergétique (DPE) établi depuis moins de dix ans est annexé à la promesse de vente. En outre, le propriétaire tient le DPE à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande.

 

L’obligation de fournir un DPE concerne les ventes portant sur tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert. Certains bâtiments sont toutefois exclus de l’obligation d’établir un DPE : constructions provisoires, bâtiments à usage agricole ou artisanal, lieux de culte, monuments historiques...

 

Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le DPE ne concerne que les parties privatives du lot.

Toutefois, si un DPE a été réalisé pour l’immeuble entier, il est recommandé que le DPE du lot soit rédigé en reprenant les éléments du DPE de l’immeuble.

 

Ce document n’a qu’une valeur informative : l’acquéreur ne pourra donc pas s’en prévaloir à l’encontre du vendeur.

 

Le DPE vise à informer sur la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée.

 

Le diagnostic de performance énergétique indique les caractéristiques de la construction du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation.

 

La première étiquette représente la quantité d’énergie utilisée pour chauffer l’habitation, pour la production d’eau chaude et la climatisation, la deuxième étiquette représente la quantité de gaz à effet de serre rejetée par habitation.

 

La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par trois éléments : une estimation chiffrée en euros, une étiquette pour connaître la consommation d’énergie (comme pour l’électroménager et désormais les voitures), une étiquette pour connaître l’impact de ces consommations sur l’effet de serre.

 

Les étiquettes comportent sept classes de A à G pour les logements, et neuf classes de A à I pour les locaux à usage tertiaire (bureaux, etc...).

 

Le DPE comprend également des recommandations d’amélioration énergétique.

 

Le DPE doit aussi être annexé à un contrat de bail lors d’une location à usage d’habitation.


CERTIFICAT NORMES D’HABITABILITE :

Les logements anciens financés avec un nouveau prêt à 0 % doivent respecter les normes ci-après. Pour les logements achevés depuis plus de vingt ans, un état des lieux relatifs à la conformité du logement aux normes de surface et d’habitabilité est établi par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d’une assurance professionnelle.

Normes générales relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement de l’immeuble :

        Étanchéité

        Parties communes

        Canalisations

Normes relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement des logements :

        Normes dimensionnelles

        Ouvertures et ventilation

        Installation de la cuisine ou du coin cuisine

        Installation du gaz et de l’électricité

        Équipement sanitaires

        Chauffage

Dans le cas où il est indiqué dans le certificat, que des travaux devront être réalisés pour le bien ou conformité, le prêt est accordé quand même, mais sous réserve de la réalisation de ces travaux dans les 3 ans suivant l’acquisition du bien.




Conseil pratique


Faites réaliser les diagnostics dès la mise en location ou dès la mise en vente du bien, afin que l’ensemble des parties dispose de ces éléments le plus tôt possible.

Jouer la transparence permet d’instaurer un climat de confiance favorable à la transaction.


Le Cabinet DIAGNOSTIC HABITAT CONSEIL reste ouvert pendant toute la période des vacances.

















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